Kapen rijke woningkopers ‘van buiten’ de huizen weg voor lokale koopstarters? Kadaster bemoeit zich met de discussie
Zijn woningkopers ‘van buiten’ een groeiende bedreiging voor koopstarters die in hun eigen gemeente een woning zoeken? Deze vraag houdt veel gemeenten bezig, zo stellen onderzoekers van het Kadaster, wat mogelijk is ingegeven doordat doorstromers uit stedelijke gebieden met hoge overwaardes in gemeenten buiten de Randstad meer kunnen overbieden.
Donderdag publiceerde het Kadaster daarom een onderzoek naar verhuisgedrag. De eerste conclusie is dat huizenkopers de afgelopen tien jaar gemiddeld verder weg gingen wonen. Begin 2015 was de gemiddelde ‘verhuisafstand’ nog 10,7 kilometer, tien jaar later is de afstand waarop woningkopers hun huis kochten gegroeid naar 13,6 kilometer. Een stijging dus, al ligt die verhuisafstand weer een stuk lager dan in de coronajaren 2020 en 2021. Toen leek thuiswerken ‘het nieuwe normaal’ te worden en dus verhuisden woningkopers over een gemiddelde afstand van 16 kilometer.
Het Kadaster stelt ook vast dat het aandeel nieuwe inwoners in gemeenten dat ‘van ver’ komt, de afgelopen tien jaar groeide. Eind vorig jaar was het aandeel kopers uit een gemeente voorbij de buurgemeente 23,5 procent, dat was in 2015 nog 18,5 procent. Met name verhuizers met een leeftijd van 55 tot 75 jaar kochten hun woning op grotere afstanden; zij verhuizen volgens de onderzoekers tot gemiddeld 21 kilometer doordat zij relatief vaak naar regio’s in Drenthe of Zeeland vertrekken.
Indirecte bedreiging
Maar vormen zij daarmee ook een directe bedreiging voor de kansen van lokale koopstarters? Volgens de Kadaster-onderzoekers is dat niet rechtstreeks het geval. Lokale koopstarters mikken doorgaans op een goedkoper segment koopwoningen dan doorstromers van buitenaf, die door hun overwaarde meer te besteden hebben. Doorstromers van buiten kopen dus niet letterlijk de woningen die lokale starters anders hadden gekocht.
Wel vissen zij vaak in dezelfde vijver als de aspirant-doorstromers die op de lokale woningmarkt hun volgende stap op de woningmarkt ambiëren. Doorstromers uit de Randstad zijn in het voordeel als ze meer overwaarde hebben en dus meer kunnen bieden. Dit dwingt lokale doorstromers naar andere gemeenten uit te wijken, omdat ze er in hun eigen woonplaats niet tussen komen. Soms blijven ze dan ook langer dan gewenst in hun huidige woning zitten, bij gebrek aan keuze.
Dat laatste heeft weer gevolgen voor starters, die op het vertrek van lokale doorstromers moeten wachten voor hun eerste woning. Of, zoals de onderzoekers schrijven: „de vraag is daarom niet alleen wélke woningen kopers van buiten de gemeente kopen, maar ook: welke koopstromen hadden kunnen ontstaan als deze woningen in plaats daarvan door lokale doorstromers waren gekocht?”
Culemborg in trek bij Utrechters
Uit de verhuisbewegingen in 2025 blijkt volgens het Kadaster dat wie uit de Randstadprovincies Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht verhuisde, zich met name in gemeenten rond de grens van de Randstad vestigden.
Zo kwam in de Gelderse gemeente Culemborg vorig jaar 42 procent van de huizenkopers uit de Randstadprovincies – en dan vooral uit de stad Utrecht (18 procent). Ook in Almere (38 procent), Nijkerk (35 procent) en Scherpenzeel (33 procent) was een groot deel van de huizenkopers afkomstig uit de de Randstadprovincies.
Tot slot de vraag: klopt het dat mensen uit gemeenten in de Randstad vooral de duurdere woningen kopen als zij daar wegverhuizen? Ja, zo stellen de Kadaster-onderzoerkers, dat is over het algemeen inderdaad het geval. Met name in gemeenten op de Veluwe bleek het verschil tussen wat kopers uit Randstadgemeenten en lokale kopers besteedden groot. In het Gelderse Putten besteedden instromers ‘van buiten’ gemiddeld maar liefst 225.000 euro meer aan een woning dan lokale kopers. Ook in Epe, Nunspeet en Ermelo gaven kopers van buitenaf ruim een ton meer uit dan lokale bewoners.
Het tegenovergestelde geldt overigens ook. Instromers in de Randstad betalen gemiddeld juist minder dan de lokale inwoners die daar al een huis hebben, zij kopen de goedkopere woningen. In gemeenten als Bloemendaal, Ouder-Amstel, Gooise Meren en Alblasserdam betaalden nieuwkomers gemiddeld meer dan een ton minder dan wie daar al woonde.
