Een nieuwe wet beperkt de huizenaankopen door mega-investeerders. Zal dat huizen goedkoper maken voor Amerikanen?

Na jaren van verzet tegen de verhuurders op Wall Street zet de federale overheid haar eerste stap om het bezit van grote investeerders in eengezinswoningen te beperken.

Een nieuwe wet op de betaalbaarheid van woningen verbiedt de grootste institutionele beleggers om meer huizen te kopen. De bepaling werd toegevoegd aan de 21st Century Road to Housing Act nadat president Donald Trump een uitvoerend bevel had ondertekend om “Wall Street ervan te weerhouden te concurreren met huizenkopers uit Main Street.”

Wetgevers aan beide kanten van het gangpad hebben de limiet voor mega-investeerders, zoals private equity, toegejuicht. Maar deze mega-investeerders bezitten slechts 0,66% van de eengezinswoningen in het land – waardoor het onwaarschijnlijk is dat de maatregel woningen veel betaalbaarder zal maken.

Volgens een vastgoeddatabedrijf zijn de meeste verhuurders kleinere investeerders die helemaal niet door de wet worden beïnvloed. Cotaliteit.

Grote institutionele beleggers bezitten in het grootste deel van de Verenigde Staten weinig of geen eengezinswoningen. Hun eigendom is geconcentreerd in een handvol grootstedelijke gebieden van Sun Belt. Maar zelfs in Atlanta, dat de hoogste concentratie van het land heeft, bezitten grootschalige investeerders slechts ongeveer 4% van de eengezinswoningvoorraad.

Dat betekent de nieuwe beperking zou waarschijnlijk de vorm van een nieuwe vorm geven klein aantal buurten waar institutionele beleggers aanzienlijk aanwezig zijn.

“Het is waarschijnlijker dat de voorziening in de marge helpt”, zegt Michael Seiler, hoogleraar onroerend goed en financiën bij William & Mary. “Het zou sommige eigenaren-bewoners een betere kans kunnen geven in specifieke markten, maar het zal de hoge hypotheekrente, de beperkte voorraad, de beperkingen op het gebied van bestemmingsplannen en de bouwkosten niet overwinnen.”

De tweeledige wet heeft vooral tot doel de betaalbaarheid van woningen te verbeteren door het aanbod van woningen op de markt te vergroten. Dit omvat onder meer het aanmoedigen van lokale overheden om de vergunnings- en bestemmingsbeperkingen die de woningbouw belemmeren, te versoepelen.

Toch wachtte Trump met het ondertekenen van het wetsvoorstel nadat het door het Congres was aangenomen en noemde het een ‘grote geeuw’. Maar zonder het veto van de president werd het zaterdag automatisch wet.

Institutionele beleggers werden een brandpunt in het debat over de betaalbaarheid van woningen nadat de prijzen tijdens de pandemie enorm waren gestegen. Maar hun opmars naar de eengezinswoningmarkt begon ruim tien jaar eerder, in de nasleep van de financiële crisis van 2008.

Toen faillissementen de markt overspoelden, kochten bedrijven als Blackstone duizenden eengezinswoningen tegen hoge kortingen en veranderden deze in huurwoningen.

Toen de hypotheekrente tijdens de pandemie naar een recordlaagte daalde, versnelden deze beleggers hun aankopen opnieuw.

De Amerikaanse huizenmarkt heeft een tekort aan miljoenen woningen, dus elke extra concurrentie om woningen kan de prijzen doen stijgen. In sommige steden, zoals Atlanta, vertelden makelaars in onroerend goed aan CNN dat grote investeerders routinematig aanbiedingen in contanten deden die veel gezinnen niet konden evenaren.

Een 2024 rapport van het Government Accountability Office ontdekte dat institutionele beleggers mogelijk hebben bijgedragen aan de stijgende huizenprijzen en huurprijzen na de financiële crisis, hoewel het rapport erkende dat dit moeilijk te bewijzen is. Maar voorstanders van vastgoed in eigendom van investeerders zeggen dat ze huurders die zich anders misschien geen huis zouden kunnen veroorloven, de kans geven om in eengezinswijken te wonen.

Volgens de nieuwe wet op de betaalbaarheid van woningen mogen investeerders die momenteel 350 of meer eengezinswoningen bezitten niet meer kopen, maar hoeven ze hun woningvoorraad niet te verkopen, ook al bedraagt ​​deze meer dan 350 woningen.

Maar zelfs vóór de wet begonnen veel mega-investeerders hun aankopen te vertragen en een groter deel van hun bestaande voorraad te verkopen. Volgens een rapport van Realtor.com uit juni zijn de aankopen door mega-investeerders met 350 of meer woningen dit jaar bijna 70% gedaald ten opzichte van hun piek in 2021.

De grootste verhuurders van eengezinsbedrijven, waaronder Tricon (eigendom van Blackstone) en andere door private equity gefinancierde woningbouwbedrijven, bieden honderden huizen te koop aan in de grote steden – meer dan ze kopen, volgens vastgoeddatabedrijf Parcl Labs.

De Sun Belt-gebieden zullen waarschijnlijk meer gevolgen ondervinden van de nieuwe beperking dan het grootste deel van het land. Volgens Parcl Labs bezitten grootschalige investeerders bijvoorbeeld in sommige delen van Atlanta ongeveer één op de zeven eengezinswoningen.

Vastgoedprofessionals in Atlanta vertelden CNN dat de jaren na de pandemie zwaar waren voor hun kopers, die vaak moesten concurreren met bedrijven in contante deals. Maar vandaag de dag, nu honderden van die huizen op de markt komen, bijten kopers niet.

“De reden dat beginnende huizenkopers niet zo’n groot deel van de huizen kopen als vroeger, is niet vanwege grote investeerders. Het is omdat het bezit van een huis zo onbetaalbaar is geworden”, vertelde Daryl Fairweather, hoofdeconoom van Redfin, aan CNN voordat het wetsvoorstel werd aangenomen.

Juli St. George, een makelaar in de regio Atlanta, heeft onlangs een kleinere belegger geholpen een huis te kopen van een grote institutionele belegger.

Het pand stond al weken te koop. Het werd niet georganiseerd door het megabedrijf, waarvan St. George de naam niet wilde noemen. Het huis had ook cosmetische updates nodig en kon veel starters niet aanspreken, waardoor haar klant de ruimte kreeg om met duizenden dollars over de prijs te onderhandelen, zei ze.

Nu de hypotheekrente nog steeds boven de 6% ligt en de huizenprijzen bijna recordhoogten bereiken, zijn veel starters op hun hoede voor eigendommen die goedkoop zijn gerenoveerd door grote investeerders, zei St. George.

“Starters op de huizenmarkt betalen momenteel via de neus”, zegt ze. “Ze willen dat het huis perfect is.”