<\/p>\n
Na jaren in het verdomhoekje zijn woningcorporaties weer terug van weggeweest. De sector neemt de voorbije jaren een telkens groeiend deel van de nieuwbouw voor zijn rekening; met ruim 21.500 gebouwde huurwoningen liepen corporaties vorig jaar zelfs voor op de jaarlijkse nieuwbouwafspraken die met het kabinet zijn gemaakt. Ook de investeringen lopen op, vorig jaar werd de grens overschreden van 100 miljard euro aan uitstaande leningen bedoeld voor woningbouw.<\/p>\n
Liesbeth Spies (60), sinds vorig jaar voorzitter van corporatiekoepel Aedes, is vol zelfvertrouwen. \u201eWe laten zien dat je afspraken met ons kunt maken. Wij zijn de enige partij die zo transparant en afrekenbaar is op de nieuwbouwaantallen.\u201d<\/p>\n
De jaarlijkse vooruitblik van Aedes, die donderdag verschijnt en waarvoor 7 op de 10 corporaties een bijdrage deden, laat zien dat sector verwacht het bouwtempo ook de komende jaren vol te kunnen houden. Er liggen naar verwachting genoeg \u2018harde\u2019 bouwplannen (projecten waarvoor een bouwvergunning is afgegeven) om de bouwdoelen van 2026 en 2027 ook te halen. Nu er dit voorjaar in Brussel versoepelingen van Europese staatssteunregels zijn goedgekeurd<\/a>, ligt voor Nederlandse corporaties de weg open om in de toekomst ook meer in middenhuurwoningen te investeren.<\/p>\n \u201eWat nieuwbouwaantallen betreft ziet het er op dit moment zeker goed uit. We kunnen vanaf 2029 richting de dertigduizend nieuwe woningen per jaar groeien. Ook liggen we op schema met het verduurzamen van onze huurwoningen met de laagste energielabels.\u201d<\/p>\n \u201eWe kunnen dit financieel niet lang meer volhouden. De kosten stijgen de komende jaren heel snel. Hierdoor loopt een steeds grotere groep corporaties tegen hun investeringsgrenzen aan. Dat levert nu al problemen op bij intentieverklaringen voor grote ontwikkelprojecten, die soms wel vijf tot tien jaar duren om te bouwen. Bij een nog te bouwen stuk van de nieuwe woonwijk Binckhorst in Den Haag bijvoorbeeld; daar gaat pas in 2032 de eerste paal de grond in, maar je ziet nu al dat we eigenlijk niet meer goed voor die afspraken kunnen tekenen. Als het huishoudboekje van corporaties niet snel verbetert, moeten er harde keuzes worden gemaakt: verduurzamen en onderhoud of het bouwen van nieuwe woningen?\u201d <\/p>\n Toen Spies eind 2011 namens het CDA minister van Binnenlandse Zaken werd in het eerste kabinet-Rutte, stonden woningcorporaties er ronduit slecht op. De sector ging gebukt onder een diepe imagocrisis, met voorbeelden als Rochdale-topman Hubert M\u00f6llenkamp met zijn Maserati en het derivatenschandaal bij de Rotterdamse corporatie Vestia.<\/p>\n In Rutte-II onderwierp woonminister Stef Blok (VVD) corporaties aan de verhuurdersheffing, een belasting op sociale huurwoningen. Woningcorporaties zagen zich hierdoor genoodzaakt om delen van hun woningvoorraad te verkopen. Corporatiewoningen, zo was het credo, moesten er alleen voor de Nederlanders met de laagste inkomens zijn. In die tijd moest er voor elke cent geknokt worden, weet Spies nog. \u201eZelfs de vraag of je een kerstboom in de hal van een mooi corporatiecomplex mocht zetten, werd ingewikkeld.\u201d<\/p>\n De verhuurdersheffing is inmiddels afgeschaft, maar voor Spies blijft een andere maatregel een doorn in het oog: de vennootschapsbelasting (vpb) die corporaties sinds 2008 betalen.<\/p>\n \u201eVoor ons is die winstbelasting volstrekt onrechtvaardig, omdat woningcorporaties helemaal geen winstoogmerk hebben en alleen op papier winst maken. Het geld dat wij in werkelijkheid overhouden, wordt meteen weer ge\u00efnvesteerd in het bouwen van nieuwe of onderhouden van bestaande woningen. Bij het coalitieakkoord hebben we er al een bres in weten te slaan; vanaf 2031wordt er structureel 325 miljoen voor uitgetrokken om die voor corporaties te verlagen. Dat is een belangrijke piketpaal, maar het is nog niet voldoende \u2013 de totale winstbelasting kost ons straks 1,5 miljard per jaar. Dat geldt wordt opgebracht door sociale huurders en zou eigenlijk voor investeringen in de volkshuisvesting moeten zijn.\u201d<\/p>\n \u201eJawel, maar nog niet goed genoeg. Wat we telkens proberen uit te leggen: met de 1,5 miljard euro die corporaties overhouden als ze geen winstbelasting hoeven te betalen, kunnen ze op de kapitaalmarkt een veelvoud lenen. De investeringen in woningbouw die dat in gang kan zetten, leveren het kabinet juist een enorme belastingopbrengst op. Bovendien draagt het bij aan het oplossen van het woningtekort. Het enige probleem is dat als je als kabinet een belasting ongedaan wilt maken, je die weggevallen inkomsten ergens anders vandaan moet halen.\u201d<\/p>\n \u201eDat vereist nieuwe wetgeving in Nederland, en dat kan volgens de minister naar verwachting in 2027. Maar dan moet het investeringsklimaat ook wel echt verbeteren en minder onvoorspelbaar worden. We trekken daarin samen op met de institutionele beleggers. Investeerders zijn kopschuw geworden doordat kabinetten fiscaal beleid en investeringsregels elke paar jaar weer wijzigen \u2013 bijvoorbeeld in de vermogensbelasting (box-3) en de overdrachtsbelasting. We moeten weer saai en voorspelbaar beleid krijgen waarin je als belegger weet waar je aan toe bent.\u201d<\/p>\n \u201eNou, dat de minister erkent dat die regels voor de middenhuur echt niet goed werken en dat het investeringsklimaat onvoldoende aantrekkelijk wordt gemaakt. En daarmee luistert ze dus wel naar een belangrijke oproep van een groot aantal marktpartijen.\u201d <\/p>\n In de Kamerbrief<\/a> kondigde woonminister Boekholt-O\u2019Sullivan (D66) ook een onafhankelijke adviescommissie aan die advies gaat uitbrengen over het verdienmodel van woningcorporaties, zodat die na 2035 nog sociale huurwoningen kunnen bijbouwen en hun bestaande woningen kunnen verduurzamen.<\/p>\n \u201eDat denk ik zeker. Er moet naast de korte termijn met de winstbelasting ook fundamenteel iets veranderen aan ons verdienmodel. We leggen nu nog maandelijks gemiddeld 48 euro toe op elke woning die we bouwen. Dat tekort kunnen we door flink te lenen nog aanvullen, maar op lange termijn is dat natuurlijk niet houdbaar.\u201d<\/p>\n Voor het eerst in het vraaggesprek aarzelt Spies even voor ze antwoordt. \u201eNou, je zou bijvoorbeeld kunnen denken aan wat journalist Jesse Frederik onlangs schreef<\/a> bij De Correspondent<\/em>: dat je de waarde van woningen terug moet gaan zien in de huur die mensen betalen. Het kan eigenlijk niet zo zijn dat je voor een eengezinswoning in Amsterdam net zo veel betaalt als voor een studio, omdat al die woningen ongeveer 600 euro moeten kosten. Er zou dus gekeken kunnen worden naar een systeem waarbij de huurprijs meer overeenkomt met de waarde van de woning.\u201d <\/p>\n \u201eHet is goed dat een onafhankelijke commissie zich eerst uitspreekt. Ik zal hen alle ruimte geven en hen niet voor de voeten lopen met te veel suggesties. Er komt wel meer bij kijken: je wilt ook betaalbaar blijven voor je huurders. Dus zou dat betekenen dat je ook iets aan het aanbod van verschillende woningen in sommige gemeenten moet doen \u2013 of een grotere ingreep in het financi\u00eble bestel. Dit zijn dingen die niet op korte termijn ingevoerd worden.\u201d<\/p>\nHet gaat, kortom, eigenlijk heel goed met de corporatiesector?<\/h2>\n
Toch uit u ook uw zorgen over de nabije toekomst. Waarom?<\/h2>\n
Waarom moet juist aan deze belasting volgens u een einde aan komen?<\/h2>\n
Deze oproep klinkt al langer vanuit de corporatiesector, wordt daar in Den Haag naar geluisterd?<\/h2>\n
Volgens nieuwe Europese wetgeving kunnen corporaties straks ook investeren in middenhuur. Kan dat al op korte termijn?<\/h2>\n
Afgelopen maandag kondigde woonminister Boekholt-O\u2019Sullivan een versoepeling aan van de regels voor particuliere verhuur. W\u00e9\u00e9r een wijziging, wat voor signaal geeft dat af?<\/h2>\n
Is dat een goed idee, zo\u2019n onafhankelijke commissie?<\/h2>\n
Over wat voor fundamentele keuzes zou het voor corporaties kunnen gaan? <\/h2>\n
Dat zou een enorme stap zijn. Zijn corporaties wel klaar voor zo\u2019n ingreep?<\/h2>\n