De oplossing van Seattle voor de krapte op de woningmarkt van de middenklasse: overheidshuisvesting

New York —

Het acht verdiepingen tellende Elara at the Market met 150 eenheden ziet eruit als het zoveelste strakke appartementengebouw in de trendy wijk Belltown in Seattle.

Het Elara ligt op een steenworp afstand van Pike Place Market en werd zes jaar geleden geopend met een weelderige privébinnenplaats, een fitnessruimte en wijnkluisjes. Het gebouw staat vol met Amazon-arbeiders die meer dan 2.000 dollar per maand betalen voor een woning met één slaapkamer in de buurt van het hoofdkantoor van het bedrijf.

Maar dit luxe gebouw met een dakterras met uitzicht op de Puget Sound is onlangs getransformeerd in iets dat waarschijnlijker beelden oproept van Amerikaanse hoogbouwwoningen of betonnen woonblokken in Sovjet-stijl: overheidswoningen voor huurders met lage en middeninkomens.

Seattle is van mening dat het betaalbare huisvestingsmodel een leegte heeft achtergelaten voor huishoudens uit de middenklasse die te veel verdienen om in aanmerking te komen voor woningloterijen, maar te weinig om te betalen voor een appartement tegen de marktprijs. De oplossing van de stad is het creëren van een model voor sociale huisvesting, geïnspireerd op Wenen, waar ongeveer de helft van de inwoners met een breed scala aan inkomens in door de overheid gesubsidieerde huizen woont.

Het is niet de traditionele volkshuisvesting die de federale overheid in de 20e eeuw voor huishoudens met lage inkomens heeft gebouwd. Het zijn ook geen betaalbare woningen, particuliere projecten gebouwd met overheidssubsidies en belastingvoordelen in ruil voor huurprijzen die onder de marktprijs liggen.

De Seattle Social Housing Developer (SSHD), de nieuw opgerichte openbare ontwikkelingsautoriteit van de stad, kocht het Elara voor $61 miljoen deze maand van een particuliere eigenaar.

Terwijl veel steden en staten uit de huizencrisis proberen te komen door de regelgeving te versoepelen en de bestemmingsplannen te versoepelen om particuliere ontwikkelaars te verleiden, wil een groeiende beweging aan de linkerkant dat de publieke sector om sociale woningen te bouwen. De overname is de eerste stap in Seattle’s poging om de komende vijf jaar ruim duizend appartementen te kopen en 600 nieuwe sociale woningen te bouwen voor huishoudens met gemengde inkomens.

Ongeveer 15 van de Elara-eenheden staan ​​leeg. De sociale ontwikkelaar een loterij gehouden om ze te vullen voor mensen die tot 50% van het gemiddelde inkomen in de regio uitmaken – $65.000 voor een tweepersoonshuishouden. Het bevroor ook de huurprijzen van bestaande huurders tegen marktconforme tarieven voor twee jaar. Niemand wordt uitgezet, maar naarmate de appartementen worden verbouwd, zullen ze gevuld worden met huurders met lagere en middeninkomens.

Bilal Durrani, die als manager bij Amazon werkt en een jaar lang in een 600 vierkante meter groot appartement met één slaapkamer in de Elara heeft gewoond, was verrast toen hij een brief per post ontving van zijn nieuwe huisbaas.

Hij vroeg zich af of het publieke eigendom zijn huur zou beïnvloeden of zou veranderen wie er in het gebouw woont.

Hij is blij dat de nieuwe eigenaar van het gebouw zijn huur heeft bevroren en de opslagkosten heeft afgeschaft. Hij is blij om proefkonijn te zijn in het experiment van Seattle – althans voorlopig – en hoopt dat sociale huisvesting mensen kan helpen die moeite hebben om de stad te betalen.

“Mensen raken altijd in paniek als de overheid tussenbeide komt, maar ik ben blij dat de stad iets doet”, zei hij.

‘Drie jaar en $60 miljoen verspild’

Als reactie hierop heeft de sociale woningbouw in Seattle sterke politieke steun gekregen van links stijgende woonlasten. De gemiddelde woningwaarde is tussen 2012 en 2022 verdubbeld tot $945.000, terwijl de huurprijzen met 75% zijn gestegen tot ongeveer $1.800 per maand.

De kiezers keurden in 2023 een stemmaatregel goed waarbij een publieke ontwikkelaar werd opgericht om sociale woningen te bouwen voor mensen die tot 120% van het gemiddelde inkomen in de regio verdienen – ongeveer $138.000 voor één persoon.

Vorig jaar keurden de kiezers een speciale ‘socialewoningbelasting’ goed om deze inspanning te financieren, die wordt geheven van bedrijven als Amazon en Microsoft, die hun werknemers jaarlijks meer dan 1 miljoen dollar aan salaris betalen. De inkomsten uit de belasting zullen de acquisities en ontwikkeling van de sociale ontwikkelaar financieren, en de huurprijzen voor huurders met hogere inkomens zullen buren met lagere inkomens subsidiëren.

Maar veel ontwikkelingsexperts en belangenbehartigers uit het bedrijfsleven in Seattle hebben kritiek geuit op de strategie van de sociale ontwikkelaar. Ze zeggen dat het ineffectief is, geleid door activisten zonder ervaring met het ontwikkelen van woningen, en dat er middelen worden weggesluisd die naar het bouwen van woningen voor mensen met lagere inkomens zouden kunnen gaan.

De belasting heeft dit jaar 115 miljoen dollar opgebracht, en critici zijn van mening dat de financiering moet gaan naar het bouwen van nieuwe huizen of het behouden van bestaande betaalbare appartementen voor huurders met lagere inkomens. Tientallen non-profitorganisaties en for-profitorganisaties betaalbare woningaanbieders in Seattle rapporteren verliezen en hebben hun eigendommen verkocht, met het risico dat het appartementen tegen marktconforme prijzen worden.

“Ik denk dat de sociale woningbouwontwikkelaar in Seattle sociale woningen moet ontwikkelen”, zegt Jamie Madden, adviseur voor betaalbare woningbouwontwikkeling in Seattle en auteur van “Bittersweet Lane: Creating Home(s) in the American Affordable Housing Crisis.” “Ze hebben drie jaar en 60 miljoen dollar verspild en huurcontrole gerealiseerd voor bewoners die geen laag inkomen hebben, en 15 nieuwe appartementen gerealiseerd.”

Het model van Seattle vertegenwoordigt een scherpe breuk met de manier waarop de federale overheid sinds de jaren tachtig betaalbare woningen in Amerika heeft gefinancierd: de federale Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC), die belastingvoordelen toekent aan particuliere bedrijven die woningen bouwen voor inwoners met lagere inkomens.

Voorstanders van sociale huisvesting zijn van mening dat dit model kapot is. De LIHTC-financiering is elk jaar beperkt, en projecten die met de kredieten worden gefinancierd, hebben strikte inkomensbeperkingen. Huurders met een inkomen boven 80% van het gemiddelde inkomen in de regio komen doorgaans niet in aanmerking. Kredieten vervallen doorgaans ook na 15 of 30 jaar, waarna de eigenaar van het gebouw markthuurprijzen kan gaan aanrekenen.

Montgomery County, Maryland, een welvarende buitenwijk van Washington DC, was een pionier in het sociale huisvestingsmodel dat Seattle en andere Amerikaanse steden proberen te kopiëren.

Montgomery County heeft een fonds van $ 100 miljoen gebruikt om de bouw van nieuwe projecten met gemengd inkomen en gemengd gebruik te financieren. Voor deze projecten zijn geen LIHTC-kredieten of andere betaalbare huisvestingssubsidies vereist. Het eerste gebouw, de Laureaatgeopend in 2023 met een zwembad op de binnenplaats, een theater en een fitnessruimte.

“We waren er erg door geïnspireerd”, zegt Tiffani McCoy, interim-directeur van de Seattle Social Housing Developer.

Maar de sociale woningbouw in Seattle heeft sinds de oprichting in 2023 groeipijnen gekend. Het bestuur van de sociale ontwikkelaar is omgedraaid en heeft ontsloeg zijn eerste CEO in januari, McCoy installeren.

De sociale ontwikkelaar wilde een luxe gebouw verwerven in een warme buurt om het idee te verdrijven dat mensen die minder geld verdienen ‘alleen toegang zouden moeten hebben tot woningen van te mindere kwaliteit’, zei McCoy. Het was ook minder riskant dan het kopen van een in moeilijkheden verkerend pand met een achterstand van miljoenen dollars aan reparaties.

Maar uiteindelijk gaat het er volgens McCoy om dat huisvesting een publiek goed is, net als bibliotheken en wegen.

“We willen niet afhankelijk zijn van de particuliere markt, die er uiteindelijk is om winst te maken op huurders”, aldus McCoy. “We hebben in dit land, net als in andere landen over de hele wereld, een model nodig dat huisvesting als openbare infrastructuur creëert.”