Eigenaars versus huurders: de politieke strijd om de eengezinswoningen in Amerika

New York —

Het huis van Mona Gass is verwikkeld in de rommelige politiek van de Amerikaanse huizencrisis.

Gass, 72, betaalt $2.500 per maand voor een eengezinswoning met drie slaapkamers die ze deelt met haar 94-jarige moeder. Het is een van de tientallen huizen in Avilla Lehi Crossing, een gated community van vrijstaande eengezinswoningen buiten Phoenix met een gedeeld zwembad, buitengrills en een onderhoudsteam ter plaatse.

Zes jaar geleden verhuisden ze naar het ongeveer 1200 vierkante meter grote huis, nadat haar moeder haar huis had verkocht. Het huis in ranchstijl met een eigen ingang en veranda past goed bij hen, ook al is het ‘een beetje goedkoop’ gebouwd, zei Gass.

Het zou altijd een huurwoning voor hen samen blijven – je hoefde je geen zorgen te maken over het repareren van een kapotte airco of een lekkende gootsteen. Nu haar moeder ouder werd, wist Gass niet hoe lang ze zou blijven, en huizen in de omgeving van Phoenix waren enorm onbetaalbaar geworden. Alles is beter dan wonen in een appartementencomplex met gedeelde muren en bovenburen.

“De appartementencomplexen in Phoenix zijn allemaal twee en drie verdiepingen. Ik doe geen trappen”, zei ze.

Huurgemeenschappen zoals Avilla zijn de afgelopen tien jaar snel gegroeid in de Sunbelt. Ongeveer één op de tien nieuwe eengezinswoningen in de VS wordt nu gebouwd voor huurders, niet voor huiseigenaren.

Eengezinswoningen zijn een moderne versie van een starterswoningdie in de Verenigde Staten bijna zijn uitgestorven. Maar hun bestaan ​​daagt het Amerikaanse ideaal uit dat eengezinswoningen in de voorsteden zijn bedoeld voor huiseigenarenen hun groei is nu in gevaar.

Het grootste congres woonpakket in bijna 40 jaar, ontworpen om meer huizen te bouwen, omvat een sectie die de huurgemeenschappen voor eengezinswoningen, gesteund door grote investeerders, aan banden legt. Grote investeerders financieren een geschatte 62% van nieuwe eengezinshuurwoningen, schat Pew.

Maar de bepaling bevoordeelt huiseigenaren ten koste van huurders, zeggen voorstanders van woningaanbod. Huishoudens met een middeninkomen die de Amerikaanse droom van een eengezinswoning met een achtertuin in de buitenwijken waarderen, maar die het zich niet kunnen veroorloven om te kopen of de voorkeur geven aan de flexibiliteit van huren, zouden de dupe worden.

“Er bestaat een mythologie dat eengezinswoningen voor eigenwoningbezit zijn en dat huurders moeten worden gedegradeerd naar appartementsgebouwen”, zegt Will Poof-Webster, directeur infrastructuurbeleid bij de denktank Institute for Progress. Het wetsvoorstel ontmoedigt de huur van eengezinswoningen “alleen maar omdat ze zijn gebouwd door iemand die we tot zondebok willen maken.”

De Senaat heeft vorige maand het wetsvoorstel aangenomen, mede geschreven door de Republikeinse senator Tim Scott uit South Carolina en de democraat Senator Elizabeth Warren uit Massachusetts, 89-10. Het neemt de hindernissen uit de regelgeving om te bouwen weg, breidt de leningen uit om woningen te bouwen en vergroot het aantal gefabriceerde woningen om het woningtekort aan te pakken en eigenwoningbezit toegankelijk te maken.

Een late sectie die aan het wetsvoorstel is toegevoegd, dwingt institutionele kopers – gedefinieerd als investeerders die 350 of meer eengezinswoningen controleren – ook om eventuele toekomstige eengezinswoningen na zeven jaar afzonderlijk te verkopen.

Door bedrijfsinvesteerders ervan te weerhouden om gezinnen die huizen kopen te overbieden, heeft president Donald Trump zich verenigd met progressieve wetgevers. Grote investeerders bezitten 0,6% van de eengezinswoningen in de Verenigde Staten, maar dat zijn er meer geconcentreerd in markten zoals Atlanta. Institutionele beleggers zijn bekritiseerd omdat ze de huizenprijzen opdrijven, maar dat is zo weinig bewijs dat hun aanwezigheid van invloed is op de stijgende kosten voor het kopen van een huis.

‘Huizen worden gebouwd voor mensen, niet voor bedrijven’, zei Trump in een toespraak in februari. “Amerika zal geen land van huurders worden.” Hij tekende een uitvoerend bevel waarin federale agentschappen opdracht kregen grote investeerders te verbieden bestaande eengezinswoningen te kopen. De impact van het uitvoeringsbesluit is nog niet duidelijk.

Het wetsvoorstel van de Senaat breidt de beperkingen voor grote investeerders uit naar de huurmarkt.

Voorstanders van deze beperkingen zeggen dat door investeerders gesteunde huurgemeenschappen voor eengezinswoningen, als ze niet worden gecontroleerd, de kansen op eigenwoningbezit zullen verkleinen die de welvaart van huishoudens in Amerika aandrijven.

“Het weerhoudt Wall Street er eigenlijk alleen maar van om hiervan een beleggingscategorie te maken die huizen voor verkoop aan gezinnen zal verdringen”, zegt Laurel Kilgour, onderzoeksmanager bij het American Economic Liberties Project. De beperkingen voor grote bedrijven zouden kleinere huizenbouwers en non-profit woningbouwers helpen bij het bouwen van huurwoningen, zei ze.

Maar huizenbouwers, voorstanders van aanbod en sommige wetgevers hebben sterke tegenstand tegen de sectie opgebouwd. Zij stellen dat één huis dat voor de verhuur wordt gebouwd, niet betekent dat een gezin een huis minder hoeft te kopen. Build-to-rent-financiering komt van een aparte klasse investeerders die anders geen huizen voor de verkoop zouden bouwen, zeggen critici van de bepaling.

Het wetsvoorstel heeft de build-to-rent-markt al bevroren. Fannie Mae en Freddie Mac hebben nieuwe deals opgeschort en particuliere investeerders zijn gestopt met het verstrekken van leningen. De voorziening zou kunnen afname het aantal huureenheden dat jaarlijks wordt gebouwd met minstens 72.000, volgens het Stedelijk Instituut.

“Niet iedereen heeft de kredietscore, de aanbetaling of het inkomen om te kopen”, zegt Laurie Goodman, expert op het gebied van woningfinanciering bij het Urban Institute. “Het heeft geen zin waarom je de groei van deze sector, die nieuwe eenheden toevoegt, zou belemmeren.”

Grote beleggingsondernemingen zoals Blackstone begaven zich na de subprime-hypotheekcrisis in 2007 in de sector voor eengezinswoningen. Ze begonnen huizen te kopen op executieveilingen en gingen later over op het bouwen van geheel nieuwe huurgemeenschappen voor eengezinswoningen om tegemoet te komen aan de groeiende klasse van huurders.

Nieuwe gemeenschappen bloeiden tijdens de pandemie, toen mensen op zoek waren naar meer ruimte in de buitenwijken, maar door de stijgende prijzen eigendom buiten hun bereik kwam te liggen.

Goedkope grond, lakse zonering en ruimte om horizontaal te bouwen maakten de Sunbelt-steden tot uitstekende gebieden voor nieuwe huurgemeenschappen. Er ontstonden gespecialiseerde build-to-rent-ontwikkelaars, en grote bouwers zoals Lennar stapten in het bedrijf.

Build-to-rent-gemeenschappen hebben doorgaans 100 tot 200 woningen, en ze kunnen er van buitenaf uitzien als huizen die te koop staan. Maar ze hebben subtiele verschillen: geen tapijten, veerkrachtige vloeren en bredere gangen voor huurders die in en uit gaan.

Ze zijn meestal ook kleiner dan huizen die voor de verkoop zijn gebouwd en dicht bij elkaar gepakt om de onderhoudskosten laag te houden. Plattegronden zijn ontworpen om de efficiëntie te maximaliseren.

Het is een heel ander bedrijfsmodel en type woningen dan het bouwen van huizen voor aankoop, zegt Josh Hartmann, de CEO van build-to-rent-ontwikkelaar NexMetro, eigenaar van de Avilla-buurten.

“Er is geen maatwerk. Elk huis is hetzelfde”, zei hij. “We starten zeven huizen per week, en die huizen zijn 105 dagen later klaar. Het is net als boem, boem, boem.”

De eis van de Senaat aan grote investeerders om na zeven jaar individuele huurwoningen in deze gemeenschappen te verkopen zou onwerkbaar zijn, zei Hartmann. In tegenstelling tot woningen die op één perceel te koop staan, hebben de wijken Avilla 200 woningen op één perceel. Er zouden lokale veranderingen in het landgebruik nodig zijn om ze op te splitsen, en gemeenschappelijke voorzieningen zoals parkeren zouden ook moeten worden onderverdeeld.

“Onze communities zijn zo ontworpen dat je ze niet individueel kunt verkopen”, zegt Hartmann.

Voorstanders van het huurgemeenschapsmodel zeggen dat dit de enige manier is waarop veel jonge ouders en werkende professionals, die niet in aanmerking komen voor een hypotheek, toegang kunnen krijgen tot een huis met drie of vier slaapkamers in een goed schoolsysteem in de buurt van arbeidsbureaus. De gemiddeld inkomen is $73.000 voor huishoudens die in een eengezinswoningen wonen die na 2011 zijn gebouwd – lager dan het gemiddelde huishouden voor huiseigenaren van $ 96.000 – en tweeënveertig procent van deze huurhuishoudens heeft kinderen.

“Financieel is het nu een betere zet om te huren”, zegt Sadie Morin, 29, die met haar partner, vier kinderen en drie honden in een Avilla-gemeenschap rond Phoenix woont.

Het gezin betaalt $ 2.700 per maand voor een huis met drie slaapkamers, een achtertuin en een garage. Het is stiller en kost evenveel als hun vorige appartement, dat half zo groot was, de muren deelde met luide buren en geen plek had voor de kinderen en honden om buiten te spelen.

“Het was heel moeilijk voor ons allemaal”, zei Morin.

De gemeenschap ligt aan de overkant van een openbare school en dichter bij haar werk. Zij en haar partner bouwen hun kredietscore op en besparen geld met de droom om in de toekomst een huis te bezitten.

‘De prijzen zijn hier belachelijk’, zei ze. “We willen hier zo lang mogelijk blijven totdat we een huis kunnen kopen.”