Golfstaten zetten groot in op de noordkust van Egypte

Sinds de jaren zestig is de noordkust van Egypte een populaire vakantiebestemming bij de rijke elite van het land. Maar nu ondergaat de 1000 kilometer lange kustlijn aan de Middellandse Zee een ongekende en snelle vastgoedtransformatie.

De afgelopen twintig jaar is er naar schatting 70 miljard dollar in de noordkust gestoken voor projecten op stadsschaal, waaronder vakantieoorden, woonwijken en industriële zones – en volgens analyses van PwC Middle East wordt de komende decennia nog minstens 150 miljard dollar aan investeringen verwacht.

Dit geld komt grotendeels vandaan Golfstatendie volgens vastgoedadviesbureau Knight Frank sinds 2021 59 miljard dollar in Egypte hebben geïnvesteerd. Qatar bespreekt momenteel naar verluidt een $3,5 miljard toerismeproject daar, en vorig jaar ontving Egypte de grootste buitenlandse investering ooit $35 miljard van het Emirati staatsinvesteringsfonds ADQ bestemd voor vastgoedprojecten, waaronder 24 miljard dollar voor de ontwikkelingsrechten van Ras El Hekma aan de noordkust.

Het 170 vierkante kilometer grote schiereiland – ongeveer even groot als Washington, DC – zal worden ontwikkeld door de in Abu Dhabi gevestigde Modon Holding, en zal naar verwachting woningen, resorts, winkels, uitgaansgelegenheden en openbare voorzieningen zoals ziekenhuizen en scholen omvatten. Dit sluit aan bij het streven van de Egyptische regering om haar economie te diversifiëren, met de hoop dat nieuwe luxe resorts tegen 2030 jaarlijks 30 miljoen toeristen zullen aantrekken, een stijging ten opzichte van het record 15,7 miljoen internationale bezoekers vorig jaar.

Dat blijkt uit een rapport van Knight Frank, gepubliceerd in september de helft van de vermogende particulieren in de Golf zijn op zoek naar vakantiehuizen in Egypte, en de noordkust is een van de populairste vastgoedmarkten van het land, na de nieuwe administratieve hoofdstad.

“Alles wat inkomende investeringen mogelijk maakt, is geweldig – niet alleen voor Egypte, maar voor de hele regio. Dit zijn opkomende markten, en het sentiment speelt zo’n ongrijpbare rol bij het stimuleren van de activiteit op de vastgoedmarkt”, zegt Faisal Durrani, hoofd onderzoek voor MENA bij Knight Frank Middle East, en voegt eraan toe: “Die feel-good factor is echt moeilijk te kwantificeren.”

Een groot deel van deze investeringen is het gevolg van de precaire financiële situatie in Egypte: de afgelopen tien jaar hebben de Golfstaten, samen met het Internationaal Monetair Fonds (IMF), de Wereldbank en de Europese Unie, “Egypte gered omdat ze bang zijn voor wat de ineenstorting ervan zou kunnen betekenen”, in termen van regionale veiligheid en impact op de wereldhandel, zegt Timothy Kaldas, adjunct-directeur van het Tahrir Instituut voor het Midden-Oostenbeleid in Washington, DC.

Analyse van het Britse onafhankelijke beleidsinstituut Chatham House geeft aan dat de VAE, Saoedi-Arabië en Koeweit tussen 2013 en 2016 ongeveer 30 miljard dollar aan hulp aan Egypte hebben verstrekt, gericht op het stabiliseren van de economie in de nasleep van de Arabische Lente.

Maar drie financiële crises later zeggen analisten dat investeerders uit de Golfstaten dat wel zijn nu op zoek naar rendement op hun investering.

De ontwikkeling van Ras El Hekma zal een vrije zone omvatten, zegt Kaldas, met zijn eigen belasting- en douaneregelingen. Hij zegt dat dit investeringen zal aanmoedigen, maar waarschuwt dat dit “de vragen vergroot over het behoud van de staatssoevereiniteit over Egyptisch grondgebied, vanwege deze grote concessies aan regionale machten.”

Egypte heeft aanvankelijk een belang van 35% in het project en er is weinig transparantie over de structuur van de deal of hoeveel het land zal moeten betalen voor infrastructuur, zegt Kaldas.

Volgens Dr. Abdelkhalek Ibrahim, de Egyptische vice-minister van huisvesting, nutsvoorzieningen en stedelijke gemeenschappen, is de regering verantwoordelijk voor het leveren van de belangrijkste infrastructuur van het project, inclusief elektriciteit, communicatie en watervoorziening.

“Het creëren van nieuwe gemeenschappen zal een positieve invloed hebben op de macro-economie door het creëren van banen, investeringsmogelijkheden en economische activiteiten”, vertelde hij in een e-mail aan CNN.

Er zijn nog andere zorgen geuit over deze grootschalige vastgoedtransacties, waaronder beschuldigingen van gedwongen uitzettingen van Ras El Hekma’s Inheemse bewonersen rapporten van kusterosie uit de snelle ontwikkeling. De Egyptische regering zegt dat zij de getroffen huiseigenaren heeft gecompenseerd en nieuwe nederzettingen voor hen heeft ontwikkeld, en dat alle projecten binnen een duurzaam kader worden ontwikkeld.

Ondanks zorgen blijven de vastgoedprijzen aan de Egyptische noordkust stijgen: in juni stegen de villaprijzen 15,8% jaar-op-jaar, tot een gemiddelde van 20.000 Egyptische ponden ($420) per vierkante meter. Vorige maand zijn de eerste panden in Ras El Hekma volgens plan gelanceerd, met naar verluidt een omzet van 10 miljard Egyptische ponden ($210 miljoen) binnen de eerste 48 uur.

Er zijn een paar factoren achter de hausse: een devaluatie van de munt vorig jaar heeft tot meer mensen geleid investeren in onroerend goed om spaargelden te behouden, terwijl recente wetgeving verandert waardoor buitenlanders nog meer onroerend goed in Egypte kunnen bezitten aangewakkerde vraagbijzonder onder kopers uit de Golf. Bovendien heeft de ongebreidelde inflatie de bouwkosten doen stijgen.

Een van de grootste operationele ontwikkelingen in de regio is Marassi North Coast – een bestemming voor gemengd gebruik op het gebied van wonen, toerisme en retail, ongeveer 150 kilometer ten westen van Alexandrië. Het werd gebouwd door de in Dubai gevestigde ontwikkelaar Emaar Properties, die zegt dat zijn eigendommen nu voor maximaal $ 13.500 per vierkante meter worden verkocht.

“Als je kijkt naar toen we begonnen, verkochten we appartementen voor $60.000”, zegt Mohamed Ali Rashed Alabbar, oprichter en voorzitter van Emaar Properties. ‘Sommige mensen verdienden nu waarschijnlijk vijf keer de waarde.’

“Als gevolg van de inflatie, de kwaliteit van wat je bouwt en de concurrentie stijgt je waarde”, voegt hij eraan toe.

Emaar heeft 4 miljard dollar geïnvesteerd in Marassi North Coast, dat ongeveer 20.000 mensen in dienst heeft en sinds april van dit jaar al ongeveer vier miljoen toeristen heeft verwelkomd, zegt Alabbar.

Plannen om Marassi uit te breiden met een andere Investering van 1 miljard dollar zijn onlangs goedgekeurd door de regering, zegt Alabbar, eraan toevoegend dat de bouw naar verwachting in de komende maanden zal beginnen.