Het huisvestingswetsvoorstel van de Senaat, dat zich richt op institutionele beleggers, doet misschien weinig voor huizenkopers – en kan zelfs huurders schade toebrengen

Het verbieden van mega-investeerders om eengezinswoningen te kopen heeft in Washington een zeldzame prestatie geleverd: consensus tussen beide partijen.

Veel voorstanders van huisvesting gaven Wall Street-bedrijven de schuld van het opkopen van huizen voor een post-pandemische stijging van de huisvestingskosten. Nu met een uitvoerend bevel van president Donald Trump en een wetsvoorstel van de Senaat waarin het idee wordt bevorderd, kan een verbod binnenkort werkelijkheid worden.

Vorige maand, de Senaat keurde een wetsvoorstel 89-10 goed gericht op het verbeteren van de betaalbaarheid van woningen, nadat de Tweede Kamer eerder dit jaar een smallere versie had aangenomen. De versie van de Senaat, gesteund door de Republikeinse senator Tim Scott en de Democratische senator Elizabeth Warren, is bedoeld om meer huizenbouw te stimuleren en de kosten te verlagen.

Dat omvat een beperking voor grote institutionele beleggers, gedefinieerd als degenen die 350 of meer eengezinswoningen bezitten, om meer eengezinswoningen te kopen.

Maar het verbieden van mega-investeerders om eengezinswoningen te kopen, zal weinig bijdragen aan de prijsdaling, zeggen sommige economen. In plaats daarvan zou het verbod de huurmogelijkheden voor eengezinswoningen kunnen beperken in buurten waar veel mensen het zich niet kunnen veroorloven om te kopen.

“Institutionele beleggers zijn een handige boeman, maar ze pakken het echte probleem niet aan”, zegt Jay Parsons, een huurhuiseconoom.

Deze investeerders bezitten slechts een klein deel van de eengezinswoningvoorraad van het land. Slechts 0,7% van de 92 miljoen eengezinswoningen in Amerika is eigendom van investeerders met meer dan 350 woningen in hun portefeuille. volgens aan John Burns Onderzoek en Consulting.

De meeste huizen die eigendom zijn van investeerders zijn in feite eigendom van kleinere verhuurders. Volgens vastgoedinlichtingenbureau Cotality vormen ‘mama-and-pop’-investeerders – degenen die minder dan tien eigendommen bezitten – de overgrote meerderheid.

Veel van de huizen die grote investeerders opgeven, zouden waarschijnlijk door deze kleinere verhuurders worden gekocht, en niet door starters op de huizenmarkt, zegt Daryl Fairweather, hoofdeconoom van Redfin.

“De reden dat beginnende huizenkopers niet zo’n groot deel van de huizen kopen als vroeger, is niet vanwege de grote investeerders. Het is omdat het bezit van een eigen huis zo onbetaalbaar is geworden,” voegde ze eraan toe.

Na de financiële crisis van 2008 kochten private equity-bedrijven zoals Blackstone duizenden eengezinswoningen tegen spotprijzen en veranderden deze in huurwoningen.

In de jaren na de pandemie, toen de rente naar een historisch dieptepunt daalde, barstte de huizenmarkt los. Er braken biedingsoorlogen uit onder gewone kopers en de huizenprijzen stegen enorm. Ook institutionele beleggers voerden in die jaren het kooptempo op.

De Amerikaanse huizenmarkt is momenteel korte miljoenen huizen. In een markt waar zo weinig woningen te koop staan, zou bijna elke extra concurrentie de prijzen kunnen opdrijven.

Een 2024 rapport van het Government Accountability Office ontdekte dat institutionele beleggers mogelijk hebben bijgedragen aan de stijgende huizenprijzen en huurprijzen na de financiële crisis, hoewel het rapport erkende dat dit moeilijk te bewijzen is.

De activiteiten van beleggers variëren ook sterk per stad. Atlanta heeft de hoogste concentratie van institutioneel eengezinswoningbezit in het land, volgens naar Makelaar.com. Andere Sun Belt-steden zoals Memphis, Dallas, Houston en Phoenix hebben ook grote aantallen investeerders aangetrokken.

Toch komt de groei van de huizenprijzen niet altijd overeen met de activiteit van investeerders. Atlanta en Dallas zagen de huizenprijzen na de pandemie sneller stijgen dan het nationale gemiddelde, terwijl Memphis een langzamere groei kende, volgens de Home Value Index van Zillow.

Veel huizeneconomen zeggen dat bredere krachten waarschijnlijk de prijzen hebben gedreven. Een rapport van Freddie Mac schreef een groot deel van de golf van de pandemie toe aan de recordlage hypotheekrente, jaren van onderbouw en een golf van starters op de markt.

“Wat je misschien zal verbazen is dat investeerders niet op onze lijst van topdrivers staan”, aldus de rapportdie in juni 2022 werd uitgebracht.

Toch heeft de geconcentreerde aanwezigheid van grote investeerders in sommige steden aanleiding gegeven tot bezorgdheid over huurverhogingen. In 2024, het ministerie van Justitie RealPage aangeklaagdbewerend dat het in Texas gevestigde platform voor het vaststellen van huurprijzen niet-openbare gegevens gebruikte om de prijzen van concurrenten te volgen en de huurprijzen landelijk te verhogen. In november kondigde de DOJ een schikking aan om de beschuldigingen op te lossen.

Vorige maand deed de Federal Trade Commission dat ook aangekondigd een schikking van ruim $47 miljoen met Invitation Homes, de grootste verhuurder van eengezinswoningen in het land, waarin de beschuldigingen werden opgelost dat het bedrijf niet bekendgemaakte vergoedingen in rekening had gebracht, borgsommen had ingehouden en oneerlijke uitzettingspraktijken had toegepast.

“De Senaat heeft zojuist het grootste woningaanbodpakket in dertig jaar aangenomen om meer woningen te bouwen en de kosten te verlagen, terwijl ervoor wordt gezorgd dat meer huizen eigendom zijn van gezinnen in plaats van van grote bedrijven”, zei een woordvoerder van de Senaatsbankcommissie in een verklaring aan CNN. “Het Congres zou het makkelijker moeten maken voor gezinnen om hun eerste huis te kopen en moeilijker voor roofzuchtige huisbazen om huizen te bemachtigen en de kosten op te drijven.”

Grotere investeerders trekken zich al terug uit de eengezinsmarkt. Het is onduidelijk of deze verkoop puur een zakelijke beslissing is of een preventieve stap vooruitlopend op een mogelijk verbod.

Volgens cijfers zijn de institutionele aankopen van eengezinswoningen sinds 2022 met meer dan 90% gedaald Zwartsteen. Volgens woningdatabedrijf Parcl Labs zijn veel grote vastgoedinvesteerders, waaronder Blackstone, de afgelopen jaren van nettokopers naar nettoverkopers overgegaan.

Woningen van beleggers komen nu op veel grotere schaal op de markt dan een paar jaar geleden. In veel steden met een hoge concentratie aan eigendommen van investeerders vormen deze woningen nu bijna 20% van alle te koop staande woningen. Volgens Parcl Labs verkopen beleggers in Atlanta nu bijvoorbeeld bijna twee eigendommen voor elk eigendom dat ze verwerven.

Parsons, een huurhuiseconoom die tegen het wetsvoorstel van de Senaat is, zegt dat het verbod huurders kan buitensluiten die niet genoeg spaargeld hebben voor een aanbetaling of die een lagere kredietscore hebben. Dat zou hun toegang tot eengezinswijken kunnen beperken, die vaak veiliger zijn en mogelijk betere scholen hebben. Hij voegde eraan toe dat het terugdringen van deze huurders naar meergezinsgebouwen de huurprijzen over de hele linie ook zou kunnen verhogen.

“Huurders zijn ook mensen, en ze willen dezelfde dingen als huiseigenaren”, zegt Parsons. “Misschien willen ze ruimte hebben voor het organiseren van verjaardagsfeestjes voor kinderen, het uitnodigen van familie voor het avondeten en het hebben van een achtertuin. Ik denk dat het een behoorlijk regressieve mentaliteit is dat die dingen alleen voor huiseigenaren zouden moeten zijn.”